EN [退出]
投资理财公司可靠吗>中国新闻

_一边调控房价一边生“地王” 房价何时不疯涨

2017-11-22 09:31

一边是国家调控房价政策密集出台,《政府工作报告》明确要求“抑制土地价格过快上涨”,一边是北京一天诞生三“地王”,六环期房均价过万元——

尽管是传统的交易淡季,成交量明显下滑,尽管调控政策频频出台,各级政府官员不断地坚定表态,但似乎仍然勒不住房价继续上涨的缰绳。

3月15日,两会闭幕的第二天,北京市统计局公布数据显示,今年1—2月,北京市四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元/平方米,六环路外的房价也首次突破万元大关。

就在同一天,北京土地市场接连诞生3块“地王”,并分别创下52.4亿元总价纪录,以及2.75万元/平方米和3万元/平方米的楼面地价纪录。

许多普通购房者原本认为房价会在本轮调控中稳定甚至有所回调,而创纪录的房价和地价却让他们再度感到焦虑和恐慌。房价要涨到什么时候?旨在遏制房价过快上涨的调控政策能否起作用?“满足人民群众的基本住房需求”的目标,正变得更近还是更远?

① 普通购房者“就这样被抛弃”

-一个年收入6万元左右的两口之家,按照目前的价格要在北京六环外买一套90平方米的住房,不吃不喝需要15年的时间

在北京,近两年由于购房者收入增长速度赶不上房价上涨速度,大量需求开始向通州、大兴等北京郊区甚至燕郊等远郊区转移,从而造成郊区房源出现局部供不应求,不断推高郊区房价。目前,远郊区县每平方米超过2万元的项目已经屡见不鲜。另一方面,郊区房价不断上涨,助长了房价上涨的预期,又进一步助推主城区的房价。在这种恶性循环中,房价不断上涨。

根据北京市统计局最新公布的数据,今年1—2月,北京六环外期房均价首次突破万元大关,达到10409元/平方米。同期,北京城镇居民人均可支配收入头两个月共为5335元。据此推算,一个普通的两口之家年收入大约6万元左右,按照目前的价格要在六环外买一套90平方米的住房,不吃不喝需要15年左右的时间。

这意味着,大多数中低收入家庭甚至中等收入家庭已经很难在六环内买房置业,他们几乎已经被北京的高房价“抛弃”。

对主要由这些家庭构成的普通购房者群体而言,解决“基本住房需求”面临的困难不仅仅是高房价。

咬牙想买房,但市场上真正适合这些家庭的中低价位、中小户型的普通商品房难觅踪影,且大多数位于交通不便的远郊区县。希望购买经济适用房或限价房,无奈覆盖面有限,多数处于中等收入水平的普通家庭短期内无法被纳入保障范围。退而选择租房,尽管“盘活住房租赁市场”的声音已经呼喊了多年,但租房难、租房贵、不稳定的现实情况,让许多家庭不敢长期租房。

于是,广大普通购房者不得不面对“买不起、买不到、没保障、不敢租”的尴尬境地,逐渐形成一个特殊的、群体庞大的“夹心层”。

“房价不断上涨,从根本上讲是市场的力量在起作用。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,由于近几年首都北京快速发展,城市价值不断提升,对人口的集聚能力也不断增强,由此带来的房地产价值提升和住房供需矛盾,推动房价不断上涨。但涨幅过快、大多数普通购房者无法承受高房价的确是一个大问题,应该引起政府高度重视。

尽管各级政府已经表态要遏制房价过快上涨的势头,并出台了一系列政策,但房价过高的局面短期内似乎难以改变。而且,房价上涨速度远快于居民收入增长速度的情况,正从一线城市开始蔓延,越来越成为普遍性问题。央行日前公布的一份针对全国储户的调查显示,逾七成居民认为当前房价“过高,难以接受”。自2009年2季度以来,城镇居民反映房价过高的占比逐季攀升,各收入水平持此判断的居民普遍增加了一成左右。

“这种局面不利于房地产市场的长期健康发展,有可能导致市场出现大幅震荡,后果令人担忧。”董藩表示。

② “地王”频出,推波助澜

-关键时期,央企不惜代价推高地价房价,打破平稳局面,使市场再度出现非理性的涨价

又见“地王”,又是央企。

今年初,在各种因素作用下,北京土地市场曾出现过冷清的场面,2月24日进行的“虎年第一拍”甚至以一半地块流拍宣告收场。就在人们普遍认为土地市场冷清预示着开发商对市场预期发生改变,房价有可能迎来“拐点”的时候,3月15日一天之内便诞生3块天价“地王”,且竞拍现场竞争激烈,让人们大跌眼镜。

事实证明,尽管调控政策不断出台,但开发企业对北京等一线城市今年房地产市场的前景仍然看好。

“调控政策对市场会产生一定影响,势必让购房者观望,但不会有根本影响。”万科北京公司总裁毛大庆告诉记者,“今年调控政策的特点是有保有压,既要防止价格过快上涨,又要保证销售量的稳定。只要销售稳定,开发商就可以看好市场。”

值得注意的是,在一天内拍下3块“地王”的,全部是有央企背景的房地产企业。其中,中国远洋的子公司斩获大望京地块,中信地产拍得亦庄地块,中国兵器集团的子公司竞得蓟门桥地块。

去年下半年,实力雄厚的央企曾在各大城市掀起争夺“地王”的高潮,引起争论,国资委主任李荣融曾在多个场合提醒央企“不要做地王”,“国十一条”也明确提出,“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。在安静了一段时间以后,央企在土地市场上再次集体亮相,格外引人关注。

以50.2亿元拿下总价“地王”的中信地产相关人士则表示,中信地产是“按照市场化的要求,在可承受的价格范围内参与了该地块的竞买活动”,并且“按照中信集团的要求,承担为国有资产保值增值的经济责任。”

和去年所有的“地王”故事一样,随着新“地王”诞生,近几天,3个地块周边的二手房价格应声上涨。

巧合的是,在楼面地价远远高于同区域房价的情况下,3家开发商接受媒体采访时均异口同声地表示,以“地王”价格拿下的地块“并不贵”。“我们看好北京市场的前景,一个项目要经过几年的开发,价格会稳步上涨。”远洋地产某负责人说。

“最大的危害是对市场预期的影响。土地价格这么高,房价能不高吗?”一位业内人士认为,随着调控政策逐渐落地,今年前两个月楼市成交量下滑,土地市场趋于冷清,购房者也逐渐摆脱恐慌,开始观望。房地产市场正在向逐渐趋于理性和稳定的方向发展,出现了健康的调整。在这样的关键时期,央企如此不惜代价推高地价房价,打破了来之不易的平稳局面,使市场再度出现非理性的涨价。“央企应该是楼市的稳定剂,而不是催化剂。”上述人士表示,“现在的问题是,我们缺乏一种有效的手段和制度,来遏制央企的"地王"冲动。”

③ 会不会再次“越调越涨”?

-房价上涨压力仍然很大,期待政府投入更多调控“弹药”

今年以来,本轮力度空前的调控政策已经开始逐渐起作用。1月,北京新建商品房成交8698套,环比减少42.3%。2月份受春节长假影响,成交量进一步大幅下滑。多数民营开发商对市场也表现得相对谨慎,不再盲目追逐高价拿地。相应的,北京、上海、广州等一线城市楼盘促销活动开始涌动。一切似乎都预示着“拐点”有可能出现。

然而,就在人们对市场稳定越来越有信心的时候,突如其来的房价、地价纪录,让许多购房者回忆起房价“逢调必涨,越调越涨”的历史。

“近期房价继续上涨,主要是因为市场惯性。同时,调控政策的落实、见效需要一个过程。”中国房地产协会副会长朱中一表示,过去的几次宏观调控,增加供给的手段不多,效果也不明显。因此政策实施一段时间后,被压抑的刚性需求集中入市,造成推动房价快速上涨的局面,给人造成“越调越涨”的印象。而本轮市场调控把增加普通商品房有效供给作为放在第一位的手段,并从增加土地供应、规范市场秩序、加快保障性住房建设等角度提出了一系列具体办法。这样的政策组合,不仅有利于通过平衡中长期的供求关系来稳定价格,更重要的意义在于稳定广大普通购房者的预期。

“从整体上看,今年遏制房价过快上涨的调控目标是可以实现的。”朱中一说,但在个别优势明显的地段和项目,房价仍然存在上涨的可能性。

理性的看,在我国城镇化快速发展的过程中,住房的供应在一定时期内必然是短缺的,这在一线城市尤为明显,成为造成房价持续上涨的根本原因。住房和城乡建设部部长姜伟新在两会期间表示,未来相当长一段时间,房价上涨压力将仍然很大。“但中央政府遏制房价过快上涨的决心更大。”

短期内房地产市场会不会迎来拐点,主要取决于三个因素:一是供求关系是否改变;二是政策面会不会进一步紧缩;三是开发商的资金情况和预期,会不会让他们做出降价促销的选择。

中国银行近期的一份分析报告显示,供求方面,当前楼市观望气氛进一步弥漫,但库存水平较低。资金方面,由于我国今年将继续实施适度宽松的货币政策,目前房地产开发商的现金流充沛,资金宽松程度远超2007年水平,短期降价促销的愿望并不强烈。因此,尽管住宅成交量的大幅下降已经为房地产市场的调整敲响警钟,成交价的上涨已显乏力。但是,房地产市场的调整还不会立即展开。

政策方面,市场人士普遍认为政府还有许多“弹药”可用。北京万科总裁毛大庆认为,全国两会召开之后,是否还会出台相关的调控政策,主要取决于3、4月的楼市走向。尤其是3月份,市场如预期的出现调整,相关政策暂时不会出台。如果之前的政策收效不明显,相信依然会有进一步力度更大的措施出台。

④ 怎样解开房价之“结”?

-楼市政策有不少需要反思之处,还需更加尊重市场,不断深化住房制度改革

尽管各级政府遏制房价过快上涨的决心空前坚定,但事实上,房价问题之复杂,越来越像一个难解的结。

“每一次调控的目的都是让市场稳定,但随着这几年房价的暴涨,即使政策见效,房价稳定在目前这个水平,大多数购房者还是望尘莫及。”专家表示,在目前政府提供的公共住房远远不足的情况下,对普通购房者而言,一线城市的房价只有大幅下调,他们才有可能解决住房问题。然而,如果房价降至大多数人都买得起的水平,像北京这样的城市将根本无法负荷涌入的人群。

另一方面,在调控政策和市场周期的作用下,房价自身有调整的需要。但一旦市场出现下跌,习惯了依赖土地财政的地方政府立刻会捉襟见肘。同时,许多高价买了房的购房者会激烈地表达不满。于是,出于财政和社会稳定的需要,地方政府很快会采取措施救市。而本意是为了稳住市场的救市政策,往往被执行得过于宽松,从而造成新一轮的涨价。正常的市场调整还没完成,房价就掉头向上。出现了“一调就死、一放就乱”的两难局面。

“目前的楼市政策有不少需要反思和完善的地方。”董藩说,“在制定和执行政策时,应该更加尊重市场,从市场实际出发。”

以增加土地供应为例,北京市提出今年努力增加土地供应,但其中50%将用于建设保障性住房。这样一来,用于普通商品房建设的土地供应很有限。加上去年土地实际供应和开发面积有所减少,将加剧市场的供需矛盾。商品房用地有效供应仍然紧缺,被认为是造成近期“地王”频现的重要原因。“既然政府明确要增加土地供应,就应该以实际需求作参考,大幅增加供应。”一位业内人士表示,“如果市场始终对土地处于饥渴状态,房价能不涨吗?”

朱中一表示,当前房价对大多数普通家庭而言难以承担,需要用综合性的措施来治理。如完善土地招拍挂制度,除了保障性住房实行土地划拨以外,对市场最需要的“中低价位、中小户型普通商品房”,可以探索土地出让综合评标方法,降低普通商品房的土地成本。同时,研究出台物业税,进一步培育租赁市场等,多管齐下。

实际上,细看本轮宏观调控的核心政策“国十一条”,增加住房和土地供应,增加保障性住房建设,完善土地招拍挂制度,完善商品房预售制度,明确二套房认定标准等有利于市场长期稳定的政策都已经提及,现急需相关配套政策出台。

从根本上讲,要解决当前的高房价问题,仍然需要不断深化住房制度改革。全国两会上,多位全国人大代表联名提交有关议案,希望进一步深化房改,以解决夹心层住房问题为目的,由政府主导向中低收入家庭提供住房服务,尽快形成“针对低收入家庭的保障性住房、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房,以及针对高收入家庭的商品住房”这一完善的住房供应体系。

当前文章:http://91998.ddqdgj.cn/auto/news/china/8l1l.html

发布时间:2017-11-22 09:31

麓眠的寓意  自动化系统  我们不能相爱  人民币对英镑汇率  玛露和她的情人949  侠盗无双手机版怎么用  网络上dm是什么意思  天津滨海新区发生爆炸  阿塞拜疆大学  海狗丸的价格  

相关新闻
微信
QQ空间 微博 0 0
回到首页 回到顶部

© 2017 _一边调控房价一边生“地王” 房价何时不疯涨 All rights reserved-网站地图站点地图

上饶天问 屈原